RENT TO BUY – il decreto Sblocca Italia aveva introdotto la nuova modalità di compravendita immobiliare in tempo di crisi

Il decreto legge 12.09.2014 n. 133, art. 23, (da ora in avanti decreto) , convertito in Legge 11.11.2014 n. 164 è stato riconosciuto e disciplinato nell’ordinamento domestico il “rent to buy”, particolare tipologia contrattuale, rientrante nell’alveo dei contratti di godimento in funzione delle successiva vendita.

Consente di posticipare ad un momento futuro gli effetti finali di una compravendita immobiliare, permettendo al potenziale acquirente di ottenere la disponibilità dell’unità abitativa e di imputare a pagamento del prezzo tutto o parte di quanto corrisposto per il godimento dell’immobile e, al potenziale venditore, di mettere a reddito l’immobile e reperire un acquirente.

In altre parole: nel contratto di rent to buy si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Il proprietario consegna subito l’alloggio in cambio di un canone, costituito da due componenti: una quota è un canone di affitto versato dal futuro acquirente per il godimento del bene, un’altra quota verrà invece detratta dal prezzo al momento del rogito

Siffatta prassi è la conseguenza della crescente difficoltà di accesso al credito stante la difficoltà degli istituti di credito ad erogare mutui a soggetti con lavori precari e della più generalizzata crisi del settore immobiliare.

Il contratto  presenta certamente affinità con altre figure contrattuali comuni nella prassi negoziale immobiliare quali:

  • il contratto di locazione con opzione di acquisto o futura vendita;
  • il contratto di locazione con preliminare di futura vendita;
  • la compravendita a rate con clausola di riserva di proprietà.

Rispetto al “rent to buy” tutte le sopracitate tipologie contrattuali presentano, tuttavia, alcune criticità che lo rendono preferibile.

Per quanto riguarda il contratto di locazione con opzione di acquisto o futura vendita si evidenzia che il potenziale acquirente non gode di particolari tutele dato che, per l’intera durata del rapporto locativo, questi resta esposto al rischio di subire le conseguenze del fallimento del venditore o l’eventuale pignoramento dell’immobile o iscrizioni di ipoteche da parte dei creditori di quest’ultimo.

Per quanto riguarda, invece, il contratto di locazione con preliminare di futura vendita si evidenzia che potendo, in caso di inadempimento, fare ricorso al rimedio di cui all’ art. 2932 C.C, relativa all’esecuzione in forma specifica.

Per quanto riguarda, infine, la compravendita a rate con clausola di riserva di proprietà, va evidenziato che, mentre il venditore è esente da rischi, in quanto conserva la piena proprietà del bene sino all’integrale pagamento del prezzo, nel caso in cui l’acquirente non riuscisse ad onorare l’obbligazione di pagamento, perderebbe una consistente parte di quanto versato oltre al risarcimento dovuto al venditore.

La piena proprietà del bene rimane nel patrimonio del venditore sino all’integrale pagamento del prezzo.

Il decreto prevede che il contratto venga trascritto come un contratto preliminare di compravendita e quindi nella forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione è posta a tutela del promissario acquirente atteso che la trascrizione del contratto prevale sulle successive trascrizioni.

Alla trascrizione consegue il privilegio speciale sull’immobile a garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del venditore (art. 2775 bis cod.civ.), sicché, in caso di fallimento del concedente, il conduttore avrà diritto di rivalsa sul ricavato dall’asta dell’immobile per la quota dei canoni imputata a corrispettivo restando la quota residua imputata al canone di locazione senza obbligo di restituzione.

Il contratto presenta vantaggi anche per il compratore.

Fino al momento del saldo del prezzo dell’immobile, questi sarà facilitato nell’accesso al credito potendo dimostrare, presso la Banca a cui si rivolgerà per accendere un mutuo, il suo “standing creditizio”, avendo onorato le rate del contratto, dall’altro lato il venditore si sarà liberato, per tutta la durata del contratto, degli oneri finanziari connessi alla gestione dell’immobile.

Contrariamente a quanto avviene nell’affitto con riscatto il locatore non finanzia il conduttore, ma si limita a consentire il rinvio del rogito in un momento in cui il conduttore potrà accedere più al finanziamento bancario potendo contare su uno storico creditizio affidabile.

Se dopo un periodo di “affitto”, il futuro acquirente cambia idea e decide di non comprare più l’immobile occorre che le parti stabiliscano entro quale termine questa scelta debba essere fatta, in ogni caso non oltre i dieci anni. L’acquirente mancato perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte, a seconda delle condizioni del contratto. Per il venditore le quote trattenute sono un indennizzo per la mancata conclusione di altri affari. E se il mancato acquirente, divenuto inadempiente, non se ne va più via? A questo punto il proprietario non deve attivare una procedura di sfratto, ma di rilascio del bene, solitamente più veloce.